İlk Kez Ev Alacaklar İçin Gerçekçi Bütçe Planı

Sadece satış fiyatına bakmayın

İlk kez ev alanların en sık yaptığı hata, bütçeyi ilan fiyatı üzerine kurmaktır. Oysa anahtarı teslim alıp içeride yaşamaya başlayana kadar geçen sürede, satış bedelinin dışında ek bir maliyet bloğu ortaya çıkar. Bu blok, konut değerinin küçümsenmeyecek bir oranına ulaşabilir. Aşağıdaki kalemleri baştan listelemek, sürecin ortasında nakit sıkışıklığına düşmenizi engeller.

1. Peşinat

Kredi kullanacaksanız, kredi tutarının konut değerine oranı için mevzuatta bir üst sınır bulunur; bu da belirli bir peşinatı zorunlu kılar. Peşinatı bu asgari sınırda tutmak zorunda değilsiniz: peşinat arttıkça kredi tutarı, taksit ve toplam faiz yükü azalır. Ancak peşinat için tüm birikiminizi harcamak da risklidir; taşınma sonrası için mutlaka bir tampon bırakın.

2. Kredi ve finansman giderleri

• Tahsis (dosya) ücreti
• Ekspertiz ücreti
• İpotek tesis ve döner sermaye giderleri
• Zorunlu deprem sigortası ve varsa konut sigortası ilk primi

Bu kalemler genellikle nakit ödenir ve krediden karşılanmaz. Toplamını önceden yazılı olarak isteyin.

3. Tapu harcı ve devir masrafları

Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden binde oranıyla hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla dağılım değişebilir; sözleşme aşamasında bu konuyu netleştirin. Harcın yanına döner sermaye hizmet bedelini de ekleyin.

4. Hizmet bedeli

Aracılık hizmeti alıyorsanız, hizmet bedelinin oranı ve kimin ödeyeceği yazılı sözleşmeyle belirlenir. Mevzuat bu bedele üst sınır getirir. Sözlü anlaşmalarla ilerlemeyin; bedelin hangi hizmetleri kapsadığı da sözleşmede yazmalıdır.

5. Taşınma

Nakliye, asansörlü taşıma, ambalaj, sigorta ve gerekiyorsa geçici depolama. Şehirler arası taşınmalarda bu kalem beklenenin iki katına çıkabilir. Taşınma gününde apartman yönetiminden izin gerekip gerekmediğini de sorun.

6. Tadilat ve onarım

İkinci el konutlarda en çok sapma yaşanan başlıktır. Gerçekçi olmak için üç kategoriye ayırın:

1. Zorunlu: Elektrik tesisatı, su tesisatı, kombi, pencere yalıtımı, ıslak hacim onarımı.
2. Kısa vadede gerekli: Boya, zemin kaplaması, mutfak dolabı yenileme.
3. Ertelenebilir: Estetik dokunuşlar, dekoratif işler.

Birinci kategoriyi taşınmadan önce, üçüncüyü ilk yılın sonuna bırakmak nakit akışını rahatlatır. Alınan tekliflerin üzerine yüzde on beş civarında bir sapma payı eklemek gerçekçi bir alışkanlıktır.

7. Mobilya ve beyaz eşya

İlk evde bu kalem çoğu zaman peşinattan sonraki en büyük ikinci harcamadır. Her odayı aynı anda döşemek zorunda değilsiniz; yatak odası, mutfak ve oturma alanını önceliklendirip diğerlerini zamana yaymak yaygın ve makul bir yöntemdir.

8. İlk yılın sabit giderleri

• Aidat: Site ise havuz, güvenlik ve peyzaj gibi kalemlerle yüksek olabilir. Son üç ayın gerçekleşen aidat tutarlarını isteyin, ilan edilen rakama güvenmeyin.
• Emlak vergisi: Yılda iki taksitte ödenir.
• Abonelik açılış bedelleri ve güvence bedelleri: Elektrik, su, doğal gaz, internet.
• Isıtma: Merkezi mi bireysel mi olduğuna göre kış aylarının maliyeti çok farklılaşır.

Örnek bir toplam

3.000.000 TL değerinde bir konut için kaba bir tablo şöyle görünebilir; rakamlar örnek amaçlıdır ve dönemin koşullarına göre değişir:

• Peşinat: 900.000 TL
• Tapu harcı ve devir giderleri: 65.000 TL
• Kredi masrafları ve sigortalar: 30.000 TL
• Hizmet bedeli: sözleşmeye göre değişken
• Taşınma: 25.000 TL
• Tadilat: 150.000 TL
• Mobilya ve beyaz eşya: 200.000 TL
• İlk yıl sabit giderleri: 60.000 TL

Peşinat dışındaki ek kalemler bu örnekte 530.000 TL'ye ulaşıyor. Yani satış fiyatına bakarak kurulan bir bütçe, gerçeğin yaklaşık beşte birini görmüyor.

Taksitin ötesindeki aylık yük

Bütçe planında en çok atlanan nokta, ev sahibi olduktan sonra hayatın aylık maliyetinin değişmesidir. Kirada oturuyorken ödemediğiniz bazı kalemler artık size geçer:

• Aidatın demirbaş ve büyük bakım payları
• Emlak vergisinin yıllık iki taksiti
• DASK ve konut sigortası yenileme primleri
• Kombi, asansör ve baca bakımı gibi düzenli giderler
• Bina ortak alanlarına ilişkin olağanüstü tahakkuklar

Bu kalemleri yıllık toplamı üzerinden hesaplayıp on ikiye bölmek, gerçek aylık maliyeti görmenin en sağlıklı yoludur. Ayrıca konutta beklenmedik bir onarım için yılda en az bir aylık taksit tutarında ayrı bir fon tutmak, tadilat kredisine başvurma ihtimalini büyük ölçüde azaltır.

Üç pratik kural

Birincisi, altı aylık zorunlu giderinizi karşılayacak bir acil durum fonunu peşinat hesabına dâhil etmeyin. İkincisi, aylık taksit ile aidat, vergi ve ısınma giderlerinin toplamını gelirinizle karşılaştırın; sadece taksitle yapılan hesap eksiktir. Üçüncüsü, teklif verdiğiniz her konut için bu listeyi yeniden doldurun; iki dairenin ilan fiyatı aynı olsa da toplam maliyetleri çok farklı çıkabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, finansal tavsiye niteliği taşımaz.