Ev Alırken Deprem Yönetmeliği ve Yapı Güvenliği

Yapı stoğunu dönemlere ayırarak okumak

Türkiye'de bir binanın güvenliği hakkında ilk fikri, yapım yılı verir. Bu tek başına yeterli bir ölçüt değildir; ancak hangi soruları soracağınızı belirler. Kabaca üç dönemden söz edilebilir.

1999 öncesi yapılar

Bu dönemde yürürlükte olan yönetmelikler daha eskidir ve en önemlisi, bağımsız bir yapı denetim sistemi bulunmuyordu. Malzeme kalitesi, beton dayanımı ve donatı detayları büyük ölçüde uygulayıcının insafına kalmıştı. 1999 öncesi bir binayı satın almak baştan yanlış değildir, ancak bağımsız bir mühendis raporu olmadan karar vermek risklidir.

2000-2018 arası yapılar

1998 ve 2007 deprem yönetmelikleri ile birlikte tasarım kuralları belirgin biçimde sıkılaştı; yapı denetim uygulaması yaygınlaştı. Bu dönem yapılarında ruhsat, proje ve denetim kayıtlarına ulaşmak genellikle mümkündür. Yine de projeye aykırı tadilatlar, kolon kesme ve perde duvar müdahaleleri bu dönemde de karşımıza çıkar.

2018 sonrası yapılar

2018'de yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), yerel zemin koşullarına dayalı bir tasarım spektrumu, performansa dayalı tasarım yaklaşımı ve daha ayrıntılı düzensizlik kuralları getirdi. Zemin etüdü gereklilikleri netleşti, yüksek yapılar için ek denetim adımları tanımlandı. Bu yönetmeliğe göre tasarlanmış olmak, doğru uygulandığı ölçüde önemli bir güvencedir.

Alım öncesi istenecek belgeler

1. Yapı ruhsatı: Binanın hangi tarihte, hangi projeye göre izin aldığını gösterir.
2. Yapı kullanma izni (iskân): Yapının projesine uygun bitirildiğinin belgesidir. İskânı olmayan bir binada kat mülkiyeti kurulamaz; abonelikler ve kredi süreçleri zorlaşır.
3. Yapı denetim raporları: Beton ve demir deneyleri, seviye tespit tutanakları bu dosyada yer alır.
4. Zemin etüt raporu: Zemin sınıfı, taşıma gücü ve sıvılaşma riski hakkında bilgi verir. Aynı sokaktaki iki bina, farklı zemin koşullarına oturuyor olabilir.
5. Mimari ve statik projeler: Dairede yapılan tadilatların projeye uygunluğunu bu belgelerle karşılaştırabilirsiniz.

Yerinde nelere bakılır?

• Kolon ve perde duvarlarda kesilmiş, delinmiş ya da içine dolap gömülmüş bölümler
• Bodrum ve zemin katta su izleri, korozyon lekeleri, dökülen beton yüzeyler
• Duvarlarda 45 derecelik veya çapraz ilerleyen çatlaklar
• Sonradan kapatılmış balkonlar, çatı katı ilaveleri, projede olmayan kat
• Zemin katın tamamen dükkâna çevrilmiş, duvarları kaldırılmış olması (yumuşak kat riski)

Güçlendirme ve kentsel dönüşüm

Mevcut bir binanın güvenlik düzeyi, yönetmeliklerde tanımlanan yöntemlerle değerlendirilir. Bu değerlendirme, karot alma ve donatı tespiti gibi işlemleri içeren risk tespit çalışmasıyla yapılır. Sonuç iki yönde çıkabilir: yapı güçlendirilebilir ya da yenilenmesi gerektiği tespit edilir. Güçlendirme, mantolama gibi yüzeysel bir işlem değildir; perde duvar eklenmesi, kolon sargılaması, temel takviyesi gibi taşıyıcı sisteme yönelik müdahaleler içerir ve ruhsata bağlıdır.

Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada satın alma düşünüyorsanız, süreçte hak sahipliğinin nasıl belirlendiğini, kat malikleri arasında alınması gereken karar çoğunluğunu ve inşaat süresince kira yardımı gibi destek başlıklarını önceden araştırın. Dönüşüm süreci uzun sürebilir; bu süreyi kendi barınma planınıza dâhil etmelisiniz.

DASK ile konut sigortası aynı şey değil

Bu iki ürün sık karıştırılır ve karışıklık en kötü anda ortaya çıkar.

• Zorunlu deprem sigortası (DASK): Kanunla zorunlu tutulur. Yalnızca deprem ve depremin doğrudan sonuçlarını (yangın, infilak, tsunami, yer kayması) kapsar. Teminatı binanın yapı bedeliyle sınırlıdır ve her yıl güncellenen azami teminat tutarı vardır. Eşyanızı ve konutun tam piyasa değerini karşılamaz.
• Konut sigortası: İsteğe bağlıdır. Su baskını, hırsızlık, cam kırılması, eşya hasarı, komşuya verilen zarar gibi başlıkları poliçe kapsamına göre karşılar. Deprem teminatını da DASK üzerine ek olarak alabilirsiniz.

Kısacası DASK, ihtiyacın tamamını değil zorunlu asgarisini karşılar. İkisini birlikte planlamak doğru yaklaşımdır.

Belgelere nereden ulaşılır?

Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve onaylı projeler ilgili belediyenin imar arşivinde bulunur. Malik ya da malikin vekili bu belgeleri talep edebilir; alıcı olarak sizin doğrudan başvurunuz kabul edilmeyebileceğinden, satıcıdan bu evrakı temin etmesini istemek en pratik yoldur. Yapı denetim raporları ise denetim kuruluşunda ve idarenin dosyasında yer alır.

Site yönetimi de değerli bir kaynaktır. Kat malikleri kurulu karar defteri, binada geçmişte yapılan güçlendirme, çatı ve tesisat yenilemeleri ile devam eden bir dava olup olmadığını gösterir. Bu defteri incelemek çoğu zaman tek bir toplantı tutanağını okumak kadar kısa sürer ama binanın son on yılını özetler.

Karar verirken

Fiyat cazip görünen her bina için tek bir soru sorun: bu fiyat neden bu seviyede? Yanıt genellikle iskân, zemin, tadilat ya da yapım dönemiyle ilgilidir. Bağımsız bir inşaat mühendisiyle yapılan bir saatlik yerinde inceleme, sonradan yıllarca ödenecek bir maliyeti önleyebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her yapı kendi projesi ve zemini üzerinden değerlendirilmelidir.