Tapu Devrinde Adım Adım Süreç

Devir öncesi hazırlık

Tapu devri, satış sürecinin en kısa ama en belirleyici adımıdır. İmza masasına oturulduğunda geriye dönmek zorlaşır; bu yüzden asıl iş, randevudan önceki hazırlıkta biter. İlk yapılacak şey taşınmazın tapu kaydını incelemektir. Malikin kim olduğu, hisse durumu, taşınmazın niteliği ve üzerindeki kısıtlamalar bu kayıtta görünür.

Randevu ve başvuru

Devir işlemi için tapu müdürlüğünden randevu alınır. Başvuruyu malik ya da yetkili vekili yapar. Randevu sırasında taşınmazın ada, pafta ve parsel bilgileri ile tarafların kimlik bilgileri istenir. Başvurudan sonra dosya hazırlanır, harç tahakkuku çıkar ve ödemeler tamamlandığında imza aşamasına geçilir. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman, işitme veya görme engeli varsa tanık bulundurulması gerekebilir.

Gerekli belgeler

• Tarafların fotoğraflı kimlik belgeleri ve vesikalık fotoğrafları
• Taşınmazın tapu senedi ya da ada-parsel bilgisi
• Belediyeden alınan emlak vergisi değeri belgesi (rayiç değer yazısı)
• Geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
• Vekâletle işlem yapılacaksa taşınmaz satışına özel düzenlenmiş vekâletname
• Kredi kullanılacaksa kurumun ipotek belgeleri ve ekspertiz raporu

Değer beyanı ve harçlar

Taraflar, devir sırasında taşınmazın satış bedelini beyan eder. Bu beyan, belediyenin bildirdiği emlak vergisi değerinin altında olamaz. Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi yaygın bir alışkanlık olsa da hukuken risklidir: eksik harç sonradan cezalı olarak istenebilir, uyuşmazlık durumunda alıcının ödediği bedeli ispatı zorlaşır ve ileride satarken değer artış kazancı hesabı aleyhinize işleyebilir.

Tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden binde oranıyla hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcının ayrı ayrı ödeyeceği şekilde düzenlenmiştir. Uygulamada tarafların anlaşarak harcın tamamını bir tarafa yüklediği görülür; bu, taraflar arasında geçerli bir anlaşmadır ancak devletin alacağını değiştirmez. Harcın yanında bir de döner sermaye hizmet bedeli ödenir; bu sabit bir tutardır ve her yıl güncellenir.

Tapu türleri arasındaki fark

Satın alacağınız taşınmazın tapu türü, sonradan yaşayacağınız birçok sorunun habercisidir.

• Kat mülkiyeti: Yapı tamamlanmış, yapı kullanma izni (iskân) alınmış ve her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyete kavuşmuştur. En güvenli tapu türüdür.
• Kat irtifakı: Bina henüz tamamlanmamış ya da iskân alınmamıştır. Arsa üzerinde ileride kurulacak bağımsız bölüme yönelik bir hak tanır. Alım yapılacaksa iskânın neden alınmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
• Arsa payı / hisseli tapu: Taşınmazın tamamında belirli bir pay sahipliği verir, fiili bölümü göstermez. Hangi alanın kime düştüğü ancak taksim ya da ifraz ile netleşir. Bu tür tapularda satın alma öncesinde imar durumu ve paydaş sayısı çok dikkatli incelenmelidir.

Şerh, beyan ve ipotek kontrolü

Tapu kaydının şerhler, beyanlar ve rehinler bölümü, taşınmazın gerçek hikâyesini anlatır. Şu başlıkları tek tek okuyun:

1. İpotek: Satıcının kredi borcu varsa ipotek devir sırasında kaldırılmalı ya da alıcının kredisiyle eş zamanlı olarak yeniden kurulmalıdır.
2. Haciz ve tedbir: Bu kayıtlar varken devir mümkün olmayabilir veya alıcıya risk taşır.
3. İntifa hakkı ve aile konutu şerhi: Kullanım hakkının başkasında olması ya da eşin rızasının aranması sonucunu doğurur.
4. Kira şerhi: Mevcut kiracının hakkını yeni malike karşı da güçlendirir.
5. Yapı kayıt belgesi beyanı: Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılarda karşınıza çıkabilir; imar barışı kapsamındaki bir yapı almanın sonuçlarını önceden öğrenin.

Vekâletname konusu

Taşınmaz satışı için verilen vekâletnamenin noterde ve satış yetkisini açıkça içerecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Genel vekâletnameler bu işlem için yeterli olmayabilir. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde apostil şerhi ya da konsolosluk onayı aranır. Vekâletin geçerliliğini ve iptal edilip edilmediğini işlem gününde teyit etmek, en sık atlanan ama en kritik adımlardan biridir.

İmza sonrası

Tapu devri tamamlandıktan sonra yapılacaklar bitmez. Elektrik, su, doğal gaz aboneliklerini üzerinize alın; emlak vergisi mükellefiyeti için belediyeye bildirimde bulunun; site yönetimine malik değişikliğini bildirin ve aidat borcu olup olmadığını yazılı olarak isteyin. DASK poliçesini kendi adınıza yeniletmeyi ve konut sigortasını devreye almayı da unutmayın.

Satış vaadi ve kapora

Tapu randevusuna kadar geçen sürede taraflar çoğu zaman bir ön anlaşma yapar. Bu anlaşmanın en güçlü biçimi, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; adi yazılı bir kâğıda atılan imza aynı hukuki gücü taşımaz. Satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir ve böylece taşınmazın bu süre içinde başkasına devredilmesi riski azalır.

Kapora ya da cayma parası olarak verilen tutarın niteliği de yazılı hâle getirilmelidir. Ödenen paranın satış bedeline mahsup edilecek bir pey akçesi mi, yoksa vazgeçme hâlinde karşı tarafta kalacak bir cayma parası mı olduğu belirtilmezse, anlaşma bozulduğunda taraflar farklı iddialarda bulunur. Tutarın banka üzerinden ve açıklamalı biçimde ödenmesi de ispat açısından önemlidir.

Randevu gününde son kontroller

• Tapu kaydını işlem sabahı yeniden görüntüleyin; gece içinde haciz veya şerh işlenmiş olabilir.
• Ödemenin hangi anda yapılacağını önceden kararlaştırın; imza öncesi ve sonrası için ayrı bir plan yapın.
• Anahtar teslim tarihini ve taşınmazın hangi durumda teslim edileceğini yazılı hâle getirin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir uyuşmazlık ya da tereddüt varsa işlem öncesinde hukuki destek almanız en doğrusudur.